Wie gestaltet sich ein optimaler Ablauf in einer Baugruppe ?

Bereits im Anfangsstadium einer Baugruppe ist für einen erfolgreichen Start wichtig, dass engagierte Mitglieder – oder Dritte – die Organisations- und Vorbereitungsmaß- nahmen aktiv in die Hand nehmen. Dazu gehören

                       ■ Einladung und Moderation von Gruppentreffen,

                       ■ Informationen und Entscheidungsvorbereitungen
                           über Grundstücks- und Bebauungsmöglichkeiten,
                           Auswahl des Architekten, Grundstückssicherung,

                       ■ Werbung weiterer Mitglieder.

Der Betreuer und/oder Architekt übernimmt in der Phase der Planungsgruppe in der Regel weitgehend die Moderation.

Die zentralen Aufgaben liegen in

                       ■ der Konkretisierung der Baupläne

                       ■ der Abstimmung der individuellen Wünsche und

                       ■ der Kostenschätzung.

Das Zusammenführen der unterschiedlichen Vorstellungen der Beteiligten – sowohl
für die eigene Wohnung als auch für das Gebäude insgesamt – mit der Planungs- konzeption des Architekten verlangt von ihm neben einer planerischen Innovation und Flexibilität insbesondere auch pädagogisches Geschick. Eine „kooperative Planung“, in der sich alle Beteiligten wiederfinden können, schafft eine tragfähige und vertrau- ensvolle Basis für die kommende Bauphase.

Parallel zu den planerischen Fragen ist erforderlich, eine Fülle von anstehenden Fragen zu klären, so etwa

                     ■ die Ausgestaltung vertraglicher Vereinbarungen
                         der Baugruppe (z.B. Teilungsvertrag)

                     ■ die Zuordnung der Wohnungen

                     ■ die Sicherstellung der Finanzierung

                     ■ der Erwerb des Grundstücks.

Dabei hängt das Gelingen entscheidend vom Engagement und der Kompetenz der Gruppenmitglieder und hinzugezogener Fachleute ab.

Der Übergang von der Planungsphase zur Realisierungsphase erfolgt nahtlos. Spätestens jetzt wird es für die Beteiligten „ernst“. Verträge mit Finanzierungs- instituten, dem Grundstücksverkäufer und den am Bau beteiligten Firmen sind einzugehen und lösen finanzielle Verpflichtungen aus. Beim Übergang von der Phase der Planungsgemeinschaft zur Phase der Bauherrengemeinschaft sollten die finanziell relevanten Punkte abschließend geklärt sein, z.B.

                     ■ die Aufteilung der Bau- und Grundstückskosten

                     ■ die Modalitäten der Zahlungsabwicklung

                     ■ Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen.

Hierzu sind rechtlich verbindliche Fixierungen notwendig. Je frühzeitiger konkrete Vereinbarungen zu möglichen strittigen – vor allem auch finanziellen – Fragen getroffen werden, umso geringer sind Konflikte und Reibungsverluste in der Zukunft.

Der letzte Schritt (beim Mehrfamilienhaus) ist die Bildung der Eigentümergemein- schaft mittels des Teilungsvertrages beim Notar. Zweckmäßigerweise wird der Teil- ungsvertrag umgehend nach dem Kaufvertrag, eventuell gleich im Anschluss, geschlossen. Dann erst können die erforderlichen Grundschulden zu Lasten der einzelnen Eigentumswohnungen in das Grundbuch eingetragen werden.

Sollte ein einzelner Bauherr später seinen Verpflichtungen gegenüber seinem Kreditgeber nicht nachkommen können, so kann dieser nicht auf die übrigen Bauherren und deren Eigentumswohnungen zugreifen.
Die rechtliche Ausgestaltung der Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz hat sich in der Praxis durchgesetzt, da sie gegenüber allen anderen Rechtsformen (z.B. Genossenschaft, bürgerlich-rechtliche Vereine, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Miteigentümergesellschaft mit Gemeinschafts- regelung) erhebliche Vorteile aufweist. Das Wohnungseigentumsgesetz ist vom Ansatz her sachenrechtsbezogen, es ist zunächst an der gemeinschaftlichen Sache, dem gemeinschaftlichen Grundstück mit dem Gebäude orientiert. Es geht vom Sondereigentum des einzelnen Eigentümers an einer Wohnung oder Gewerbeeinheit und vom Miteigentum an Grund und Boden und an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen aus. Für jede Einheit wird beim Grundbuchamt ein besonderes Grundbuch angelegt, jede Einheit ist selbständig veräußerbar und beleihbar. Die Interessen der einzelnen Eigentümer werden durch das Wohnungseigentumsgesetz und dem sich auf ihm gründenden Teilungsvertrag untereinander und gegenüber der Gemeinschaft abgegrenzt. Die Gemeinschaft erhält so die erforderliche feste Struktur mit rechtlich genau festgelegten Regelungen.
Die in der Eigentümergemeinschaft zu erledigenden laufenden Aufgaben werden dem Verwalter übertragen.
Die Beauftragung eines Verwalters kann auch zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, sollte aber vor Bezugsfertigkeit geschehen. Umfang und Inhalt des Aufgabenbereichs werden durch das Wohnungseigentumsgesetz und den Verwaltervertrag konkretisiert. Verwalter kann ein Mitglied der Baugruppe oder ein beauftragter Dritter sein.